住宅需要がある地域である東京を除いて、他県は需要が無い地域が多く、今後土地を売ることすら厳しくなってくると思う。
一部の都市（大阪や京都、福岡）では活発的に売買もされてるだろうけど、全国の中でも一部の地域にすぎない。
この頃、土地の所有者不明問題や空き家問題などが、ニュースでもよくとりあげられている。売りたくても売れない、処分したくても処分できない土地を、相続人が放置してしまい、しまいには権利関係が複雑になってしまい、誰が相続人なのかはっきりしなくなってしまう。
それに土地を相続放棄したくても簡単には出来ないのだ。現金や借金と違って、不動産を相続放棄する為には手続きが必要で、その手続きには数か月の期間と費用が発生する。
俺は幸いなことに、田舎の家を相続する予定もない。いや、ただ実家は団地なだけで、持ち家が無いってだけの話ですが。
まあ東京23区の家を相続する人は、どんなに築年数が経っても実家を売れるだろうけど、千葉や埼玉の奥地にいってしまったら、売るのも大変。
だから、将来俺は結婚して他県に住むことになっても、なるだけ家を買わずに賃貸がいいな。もしも、他県で家を買うとしても、駅徒歩10分以内、また都会でなければ厳しい。生涯住み続ける覚悟で買うしかない。売る時に土地代を考えてはだめである。土地の値段なんて、無いようなものだ。建物代だけ。その建物も20年経てば価値は無くなる。
で、もしも「田舎の家」を相続してしまった場合なんだけど、解決策はなく、売れずに一生持ち続けてしまうことになる。固定資産税は一生払い続けることになる。もしかしたら、近隣の方から苦情がくるかもしれない。隣地への草木の越境なんてよくあることだ。春から夏前にかけて、1週間から2週間で庭が荒れ放題になってしまう。除草剤をまけど、草刈りをすれど、毎週手間がかかってしまう。また台風の時期である秋は、建物の雨漏りが発生しやすく、強風で隣地に建物の一部が飛んでしまい大変なことになる可能性もある。
…空き家を管理するのは大変で、俺が、もしも田舎の家を相続することになったら、どうしようかと途方にくれる。これは、誰にでも起こりうる実家の相続の話だろう。
あまりに『建物老朽化問題』『空き家問題』がニュースになってたので、古家付き土地や空き家をなんとか有効活用できないだろうかと考えていた。
それに、不動産投資家として安い物件情報を探していると、こういう他県の古家付き土地や空き家の情報をよく目にするものなのだ。
そもそも、東京だったら、どんなに建物が古くても高値で売買されている。なんせ土地代が高いから。もちろん、建物に値段はついていない。古家付き土地であっても、土地の価値があるからこそ、買いたいと手をあげる人が沢山あらわれるのである。
首都圏だと、千葉や埼玉の奥地、茨城県あたりにいってしまうと、大変だ。別にその地域をバカにしてるわけではないのだが、どうしても買うことは難しい。
駅から近い物件なら、まだいい。駅から30分以上離れた物件、駐車場も無い、物件の近くにはコンビニやスーパーが全く無い、、、こうなってくると、賃貸の需要も無い。
賃貸の需要があれば、価格次第では投資家がくいつくからね。
一番売れづらい問題は、売却の依頼を受けてくれる不動産会社が無いってことだ。
賃貸の需要も無い、土地の値段もつかない、建物は古くてほぼ価値がなし
そんな家は、値段をつけられたとしても、数十万円。もしかしたら、『こんな物件はタダでもいらない』という不動産投資家の人達は言うかもしれない。
売買の場合には、不動産価格の3％（200万円以下だと5％）しか受けられないという報酬の上限が決まっている。
たったの数万円にしかお金にならない仕事を、どこの不動産会社がやってくれるだろうか??
物件価格が50万円だったら、たったの2.5万円しか報酬を受け取れないんだ。
契約書の作成、物件調査、物件の案内、すべてひっくるめて労働時間は数十時間を少なくとも費やすことになるであろう笑
何度も言うようだが、どこの不動産会社が、時給にて数百円にしからない仕事をやってくれるんだ?? 下手したら全国の最低賃金を下回ってしまう。しかも、個人でなく法人が。
自治体の空き家バンクに登録するというのも一つの手段かもしれないが、まだ機能してるとは言い難い。
掲載したところで反響はたいして見込めないと思う。
不動産会社に依頼して、レインズに掲載してもらうのが一番効果的だ。
それでも、需要が全くない地域の物件は、二束三文の価格であって、反響が無いこともある。
今回のこちらの記事のタイトルである、『土地を処分、寄付できるのだろうか』についてなのだが
自治体によって対応はことなってくる。まずは自治体に確認したほうが良いだろう。
基本的には、自治体が寄附を受け付けてくれる可能性は低いと思う。
道路に供されている土地や資産価値がある土地ならまだしも、古家があって解体費用がかかる土地を自治体が受け入れてくれることは考えづらい。
市の財政状況を悪化させてしまうようなことを、市が積極的に行うことはないだろう。
市場価値が低くて、固定資産税の負担が大きいから、自治体に寄附したいという方が多いはずですが、寄附を受け入れてもらうのは、むずかしい話です。
古家付き土地や空き家をなんとか有効活用は出来ないのかという話に戻る
近隣の人であれば、資材置き場として、またはセカンドハウスとして有効活用できるかもしれないが、
遠方に住んでる人だと、有効活用はむずかしい。
まず、賃貸需要が無い。となると、賃貸、シェアハウス、民泊でも無理。
一時期流行っていた太陽光発電は検討できそうだが、それでも土地の大きさや形状、電柱が近くに有るかどうか等の要件を満たしていないと太陽光発電は無理。
リフォームして、売却…も難しいだろう。そもそも、住宅需要がない地域の土地だから、建物が綺麗になったところでリフォームしても売ることは無理。
リノベして、ちょっとした古民家風の別荘（セカンドハウス）をつくる。現実的に考えて、ノウハウが必要だし、費用を抑えても数百万円以上かかるのでセカンドハウスで利用するのは無理?
物置き、資材置き場として活用、、、東京から茨城でも車で往復3時間以上かかるから、距離が遠すぎて無理。
まさに不動産でなく、負動産である。負債ともいうべきか。
やはり、遠方に住んでる人が実家を相続した場合には、活用はむずかしい。
土地を税金を払い続け、所有し続けるしかないのか…
近隣や隣接地の方に、安値で売っちゃったほうが早い。買ってくれるのならばの話だが。
首都圏だと、茨城県や栃木県あたりの土地建物の処分は苦労するだろうかなぁ
欲をかかずに、10万円から50万円で現況のままで売りに出す
不動産会社がボランティアで仲介を引き受けてくれるかどうか。。。
不動産会社というのは、仲介手数料が無いと毎月の売り上げがたたなく、売買の場合には価格が高い物件に労力を割く傾向がある。1億円の物件を売却しただけでも、片手報酬で300万円以上稼げる。同じ労力を割いて、100万円の物件を売却したとして、片手報酬で5万円にしかならない。
そんな物件の依頼を引き受けた日には、上司から『なんでそんな物件の依頼を受けたんだ。お前は馬鹿か。断ってしまえ。』なんて言われちゃう。大手だろうが中小だろうが、対応に違いはあれど「申し訳ございませんが、当社ではお受けできません」って最終的には断わることだろう。
‥‥そんなワケで、売れない土地は、所有者だけでなく、近隣住民、不動産会社、国も扱いに困るわけだ。そして、安値でいいなら買いたいと思う人がいるかもしれないけど、うまくマッチングさせることはむずかしい。少額の物ならばオークションやフリマアプリなどで売買できるのだが、不動産となると、登記の手続きも必要だし、しっかりとした契約書を作成して交わさないと、後々大きな問題につながる可能性がある。「あんたから買った物件、シロアリや雨漏りが酷い！」「えっ？」「部屋についてるエアコンだって動かない。水圧も弱い。」「でも、そこまで保証する義務はないんじゃっ？」「こんな建物の状態が酷いんだったら、ちゃんと事前に説明しておくべきだ！これは詐欺だ！補修費用を出せ！」‥‥なんて感じで、見知らぬ素人同士で売買した場合には、トラブルが発生するだろう。
「空き家問題」とか「建物老朽化問題」とか、今後ますます東京以外の他県では増えていくと思うけれども、自治体が展開している空き家バンクはいまいち機能していないようなので、誰かがうまくビジネス展開してくれないだろうか。空き家バンクとはいっても、高価格でクソみたいな物件（古家）が掲載されていて、めちゃくちゃだし。
いらない土地を処分したい人と、少額だったら買っても良いと思う人が、うまくマッチングできれば、他県の家付き土地も少なからず解消できるところはあるんじゃないかな。
地場の不動産会社は、お金にならない仕事を絶対に引き受けてくれないだろうし、相続した所有者は結局どこに依頼していいのかわからないということになり、さらに次の世代に相続されたり、代襲相続をされていくことで、権利関係が複雑になってしまい、また土地の所有者不明問題になってしまうのだろう。
