ちょいちょい事故物件の情報を、不動産会社の担当営業マンからもらうことがあるんですよね。
先日、都心にある事故物件をその担当営業マンから、送ってもらいました。
いつもだったらお断りするのですが、今回は都心の好立地でした。
平成築の一戸建てなのですが、1階で昔の所有者が首吊り自殺をしてしまったそうです。
今の所有者は、5年から6年ぐらい所有しており、引っ越しをするために売りに出しているそうです。
まあ、この情報自体は未公開ですよ。
こういう事故物件や自殺物件は未公開で売買されることが多いです。
下手にネット公開してしまうと、変な噂がたってしまうし、大島テルに掲載されてしまうし厄介ですからね。
まあその物件は、すでに大島テルに事故物件として内容が載っていましたが・・・( ﾟДﾟ) だれやねん、大島テルに情報を出した近隣の人は!!
ちなみに、事故物件とは、自殺があった物件のことだけじゃないんですよ。
殺人事件があった物件、焼死があった物件、孤独死（病死）で数日以上遺体が放置されていた物件も、事故物件といいます。
孤独死は事故物件に該当するかどうか、裁判所の判断も難しいところみたいですね。
亡くなってからすぐに発見されれば事故物件でないという不動産会社もあるし、病死なのに何故事故物件になってしまうんだと憤る不動産会社もあります。
確かに人はいずれ亡くなりますからね。
それが病院で亡くなるのか、自宅で亡くなるのか、救急車の中で亡くなってしまうのか、のどれかですからね。
たまたま自宅で亡くなってしまって、事故物件扱いされるのは家族としては嫌な気分になりますよね。
不動産会社としては、仲介の説明リスクを考えて、契約前の説明は必ずしてるでしょうけど。
ただ、不動産会社が売主であれば、病死や孤独死があった物件を買主に告知せずに販売してる会社も多いです。
僕の知り合いが働いている不動産会社も、病死や孤独死があったとしても、販売時に告知してないそうですからね・・・( ;∀;)
まあ、僕自身は自殺があっても孤独死があっても、まったく気にしないですよ。
さすがに、殺人があった物件は嫌ですけど。
気になるのは、相場からどれぐらい減額してくれるかどうかです。
相場よりどれぐらい減額してもらえるのか？
今回、僕に紹介してくれた事故物件も価格が決まってないんですよ。
まあ、未公開物件ですからね。
ようするに、指値を入れてくださいってことです。
すっげーそれ難しいです。売主の目線が決まってないんですもん。
安すぎる指値を入れて、あっさり断られたら嫌ですし。
半値で買えるんだったら、めっちゃ買いたいですけど、都心の一戸建てなので無理でしょうね。
だって、事故物件だとしても、戸建てだったら建て替えをしちゃえば全く問題にならないですからね…
平成築の物件だから、建て替えはすぐにしなくとも、リフォームで雰囲気もガラっと変えられますし！
実際の取引事例では、事故物件の減額率は20％から60％ぐらいみたいです。
殺人等の事件性があるものは減額率は大きくなるし、事故物件に該当するか微妙な事案であれば減額率も低くなるでしょう。
また都心や人気がある立地の物件であれば、それもまた減額率が低くなる要因です。
ただ、問題なことは、買った事故物件を手放すときに次の買い手に告知しなければいけないのかどうか？？
一般的によく言われているのが、一度誰かが住めば、次の住む人には告知しなくてもいいということ。
ん？ 一度誰かが住めば、次は告知しなくても良いのか？
そんなわっきゃなーーい
それに、大島テルに事故物件の内容は載ってしまってるし・・・(´_ゝ｀)
まあ、買い手が大島テルを見なかったとしても、一度や二度誰かが住んだとしても、次の住む人に対して売主・貸主の告知義務は発生しますよ。
たとえ、不動産会社や買い手に内緒で売ろうとしても、後で損害賠償請求をされてしまう可能性大です。
裁判所による判例では、事件や事故が起きてから、どれぐらいの経過年数が経っているかが判断材料になるそうです。
30年から40年経過していて、建物自体も建て替えされていて、周辺でもかなり風化してしまってるような事案であれば
告知義務が発生することもないかもしれません。
ただし、殺人事件などのニュースにもなってしまった事故物件であれば、事件当時から40年から50年経っていたとしても告知しなきゃいけないでしょう。
ここら辺は裁判所の色んな判例があるので、個人で判断するのは難しいところですが。
結局、買うべきか買わないべきか
いや、買いたいよ～～都心にあるんだよ都心の物件
本来の僕の年収1200万円では買えないような物件が買えるかもしれないんだよ？
何度も言うけど、僕はまったく事故物件を気にしないからね
それに、都心であれば、流行のairbnbや賃貸物件として貸し出せばいいじゃないの。
収益物件にも出来ちゃいますからね。
住宅ローンも利用できるしなぁ～
事故物件でも関係なく住宅ローンも利用できるみたいですし。
再建築不可や旧耐震基準の物件に比べたら、買う価値ありそうですよね。
ただ、問題は2つあります。
・事故物件を買うことで結婚ができなくなってしまうかもしれない
・将来、売る時の出口が非常に狭くなってしまう
今独身で彼女がいない僕は、事故物件に躊躇なく一人で住めます。
でも、事故物件を買うことで結婚相手が見つからないかもしれません。
結婚を考える彼女が出来たときに、はたして一緒に事故物件に住んでくれるでしょうか？
内緒にして一緒に住み始めて、後でバレたら、信頼関係がズタズタになってしまいそうですからね・・・(/_;) 訴えられるレベル？？
悩みますね～～(‘ω’)
あとは、将来、売る時の出口が非常に狭くなってしまいます。
10年から20年ぐらい先に売ることを考えたら、ちょっと難しいかもしれません。
やはり、自殺があったということは、気にする人が大半でしょうからね。売るに売れないですよね(;´Д｀)
事故物件を買って、建て替えするまで住み続ける（30年から40年？）のであれば問題はありません。
30年位経って更地として売ってもよいですからね。事故発生当時からの期間が長ければ長い程に、告知義務がなくなる可能性もあります。これは判例を見て判断するしかありませんが。
結局、まとめるとすると
僕が未来永劫、独身でいる限り、買え!!
ということですな( ﾟДﾟ)
価値が落ちてしまう心理的瑕疵がある物件として
殺人、自殺、孤独死、近隣に暴力団や新興宗教施設有り、近隣にキチガイがいる、隣地が排気ガスや騒音を発生させる工場などがあげられます。
この中でいったら、自殺物件と孤独死があった物件は全然気にならないですね。
出口戦略の1つとして、都心の事故物件だったら買取業者を利用することもできますね。業者によって、買取金額もマチマチでしょうけど。
東京都内であれば、事故物件の買取業者はあります。
直接、自分で探して買取依頼をすれば仲介手数料はかかりません。仲介業者に買取業者を探してもらえば、はやく話が決まることもあります。
とりあえず、明日、申し込んでみます。
相場の減額率40%位の指値で。。。
まぁ、たぶん、無理でしょうな。
